eugene_df (eugene_df) wrote,
eugene_df
eugene_df

Categories:

Квартирный вопрос

(прошу расценивать нижеследующий текст как официальное обращение к законодательным органам Российской Федерации и Президенту Российской Федерации)

В сложившейся сегодня в России картине мира, одной из самых болевых точек является квартирный вопрос. Думаю, что для вас это не является открытием.

Девелоперские конторы бодро рапортуют о квадратных километрах жилья, сдаваемых ежегодно, однако ситуация с их доступностью среднестатистической семье не улучшается. С учетом средних доходов по стране, ипотека становится удушающим грузом, резко ограничивающим рождаемость, подрывающим здоровье как самого покупателя, так и его коллег, так как человек даже в предсмертном состоянии ползет на работу, гонимый ужасом от мысли о том, что он может лишиться своего жилья.

В связи с этим, я хотел бы выдвинуть несколько законодательных и налоговых предложений, которые могли бы РЕЗКО улучшить ситуацию в этой сфере, одновременно существенно снизив социальное давление и недовольство имущественным расслоением. Ниже я рассмотрю их попунктно, выделяя конкретную проблему и давая возможный путь ее решения.

Своих читателей я прошу распространить данный текст так широко, как это возможно. Надеюсь, что по правилу "пяти рукопожатий" он ляжет на стол нескольким депутатам и, в идеальном варианте, самому Президенту.

1) Ценовая политика девелоперов

Как мы все знаем, правительством был предпринят беспецендентный шаг по стимуляции покупательской активности на рынке жилья. В частности, была проведена кампания по резкому снижению ипотечной ставки. По задумке правительства это должно было в значительной мере снизить стоимость ежемесячного платежа, что, в свою очередь, должно было понизить планку доступности кредитного приобретения жилья.

На практике, большинство девелоперов воспользовавшись снижением ставки - резко увеличило стоимость жилья. В итоге, платеж за ипотеку стал ВЫШЕ.

Спасением ситуации могла бы стать "единая государственная ставка", расчитываемая, скажем, счетной палатой цена метра недвижимости для региона, отвечающей государственным требованиям по качественным характеристикам, с коридором +/-10% и заранее заложенной маржинальностью.

Кроме того, введение всефедеральных дотационных программ должно быть в обязательном порядке сопряжено с "заморозкой" цен на жилье на уровне соответствующем ценам ЗА СУТКИ, до объявления о старте программы.

В противном случае, "исполнители на местах" нивеллируют все задуманные положительные аспекты дотационной программы.

Проще говоря, господин Президент, рынок жилья требует, фактически, прямого государственного регулирования, иначе становясь объектом хищнической спекуляции в жизненно-важной сфере нашей страны.

2) Высокорисковая ипотека

В сложившейся практике, особенностью ипотечных кредитов является структура ануитентного платежа, построенного таким образом, что, фактически, первые две трети платежей, клиент выплачивает, в основном, проценты от стоимости объекта жилья. В результате, при несчастном случае, либо иных сложных жизненных обстоятельствах, клиент, нередко, остается и без жилья, и без фактически выплаченных денег. Горькая ирония ситуации еще и в том, что при нынешних (недотационных) ипотечных ставках, клиент за средний ипотечный срок выплачивает только процентами стоимость полутора - двух приобретаемых квартир.

Все эти деньги - сгорают.

Воизбежание этого я предлагаю ЗАКОНОДАТЕЛЬНО закрепить "обратный порядок" платежа. При котором в приоритете идет выплата ТЕЛА КРЕДИТА, а проценты выплачиваются по остаточному принципу. Банку это, разумеется, гораздо менее выгодно, но его интересы покрыты жилищем. В случае несостоятельности клиента - банк возвращает клиенту ранее выплаченную сумму за весь период платежей, одновременно приобретая право собственности на залоговое жилье, реализовав которое покрывает свои интересы.

Это снизит маржинальность банковских ипотечных проектов, но резко повысит социальную защищенность молодых семей. Замечу, что подобный подход полностью соответствует заявленному вами курсу на защиту благосостояния граждан страны.

Вы прекрасно понимаете и без меня, что быть хорошим для всех невозможно. И что-то мне подсказывает, что банки прекрасно переживут и без вашей доброты. Да, немножко ужмут свою маржу. Но беднее, уверяю вас, не станут. А вот сотни тысяч, молодых семей - вздохнут свободно.


3) Квартиры как инвестиционный объект

В стране, испытывающей постоянный жилищный голод, еще с девяностых годов прошлого века сложиласьт КРАЙНЕ порочная практика использования квартир как объектов инвестиций. На фоне неадекватного (от жадности, так как объективных причин, особенно на фоне развития строительных технологий, для постоянного поступательного удорожания квадратного метра жилья - нету) роста цен на жилье, многие состоятельные семьи, либо семьи с обратной динамикой роста (когда квартиры приобретаются путем наследования от многочисленных родственников одной семьей-наследником) приобретают все больше и больше объектов недвижимости, которые в лучшем случае сдаются в наем (в подавляющем большинстве случаев без регистрации данного факта и, соответственно, налоговых отчислений), либо вообще простаивают пустыми, в надежде в дальнейшем перерпродать со значительной маржинальность.

Имеем откровенно пугающую картину, несколько напоминающую спекуляцию в блокадном Ленинграде, когда "барыги" набравшие консервов - выменивали у голодающих драгоценности и предметы искусства в обмен на банку тушенки.

Тысячи семей загнанны в невыносимые жилищные условия, сотни тысяч квартир в аварийных фондах, а в это время новоявленные раньтье или, того хуже, "собаки на сене" владеют десятками квартир.

В инвестициях как таковых - нет ничего плохого, если эти инвестиции не замораживают критически важные социальные активы. Никто не мешает вкладывать деньги в золото, в предметы искусства, в ценные бумаги. В идеале вообще в государственные займы - вот где польза всем.

Но замороженные, выведенные из обращения квартиры это, на мой взгляд, попросту преступление.

Решение я вижу достаточно простое:

Каждая семья (в данном случае мы подразумеваем закрепленный в Конституции союз мужчины и женщины и их несовершеннолетних детей, проживающих с ними) может иметь любое количество объектов недвижимости, но, с геометрической ростой ставки налогообложения.

Иными словами, одна квартира на семью облагается базовым, формальным налогом. Две квартиры делают налог реальным - он должен исчисляться исходя из фактической, рыночной стоимости обеих квартир, причем не менее 10% рыночной стоимости ежегодно.

Три квартиры должны облагаться повышенной налоговой ставкой, скажем 30% от стоимости каждой квартиры.

Четыре - 50%.

То есть, налогообложение должно быть построено таким образом, что бы полностью уничтожить любую возможную прибыль от скупки квартир.

У этого решения будет сразу несколько важных социальных последствий:

Прежде всего, новая ставка налогообложения приведет к тому, что владельцы многочисленных объектов недвижимости будут вынуждены резко распродавать свои активы. Это, в свою очередь, создаст обратную волну на рынке, которая существенно снизит стоимость квадратного метра, что приведет к уменьшению аппетитов девелоперов. Так же, это изменит фактический баланс застройки в сторону экономически сбалансированного жилья.

При этом, возмущением рантье можно пренебречь, так как численно это весьма малая прослойка населения. Кроме того у них всегда остается лазейка в виде перераспределения жилья между совершеннолетними детьми. Стоит отметить, что это в свою очередь очень неплохо простимулирует дальнейшую рождаемость.

Фактически, данное решение полностью оздоровит жилищный рынок, выведя "квартирный вопрос" из инвестиционной плоскости и вернув его туда, где ему и место - в плоскость базовой жизненной потребности.

Заранее благодарю за проявленное внимание и готов, при необходимости, лично ответить на любые вопросы по предложенному законопроекту.
Subscribe

promo eugene_df june 8, 2025 14:01 94
Buy for 100 tokens
Стало уже хорошим тоном - держать первым постом небольшой дисклеймер. Поддамся пожалуй этой моде и я. Итак, добро пожаловать в мой журнал. Заранее оговорюсь. Это нифига не дневник. "Литдыбров" здесь практически не бывает. В первую очередь - это дискуссионный клуб. Основные темы - это политика…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 13 comments